2008年房地产的基本情况可以用一句话来概括：国家强烈的调控信号引发了消费者的观望情绪，消费者的观望态度主导了销售量的萎靡，而企业的过度扩张（历次扩张之最严重）所面临的资金压力，则使得全行业目前资金链紧张，从而主导了企业主动降价以回笼资金。

　　那么，2009年是继续低迷，还是触底反弹？在这里，笔者尝试从政府、消费者和房地产企业几个方面来分析。

　　先看政府。从宏观政策面来看，房地产行业被再次指明为国民经济的重要支柱行业，这表明了中央对于房地产行业的重视。同时，如果房地产市场继续下滑，那么开发商无法支付工程队垫付的工程款和无法顺利交房都会造成严重的社会问题，这很有可能促使政府颁布更大规模的刺激政策。因此，房地产行业继续大幅度下跌的空间并不大，即使真的出现继续下行，那么中央更大规模的刺激政策也会使行业在短时期内反弹到一定的高度。

　　其次看市场需求。从宏观经济和利率层面看，中国目前拥有比较大的利率调整空间和比较富足的财政收入。央行为配合刺激经济的方案将很有可能连续降息，而这将减少消费者的购买成本。各大研究机构对中国2009年gdp增长的预测最低值也为7%，而cpi则将逐步回落至低位，这是2009年消费者购买力增强的保证。

　　再看开发商。虽然信贷的放松为银行提供了比较丰富的资金，但是面对重灾区的房地产行业，商业银行目前对房地产行业惜贷严重；同时，其他行业在面临了经营困难之后，并不会马上具有资金来涉足房地产行业；而面对市场前景不明的房地产行业，即使证监会给房地产行业放开上市大门，投资者也不会给房地产企业较高的估值水平。从上述三个融资途径看，融资环境的不乐观将会使房地产行业持续面临资金链紧张。

　　在这里预测2009年的楼市走向，最大的变数还是要看市场信心的重建速度。如果需求市场信心重建速度缓慢，房地产企业也只有继续降价促销以回笼资金，而这将会造成市场的恶性竞争，这实际上是一个恶性循环的走向，中国房地产企业将很有可能延续比较长时间的市场冷淡；但如果房地产市场信心迅速回升，这可以立即缓解企业资金紧张的局面，也会让银行和证券市场将更多的资金投入到房地产行业，而这则是一个良性循环的走向，意味着房地产行业将很快回到调整之前的水平。

　　因此，2008年房地产市场实际上还处在一个过渡性的状态，2009年将是一个三岔路口，要么楼市恢复往日的红火，要么进一步走向萎缩，基本不存在维持现状并“继续过渡”的状态。关键的影响因素就是市场信心，而市场信心的重建是一个很复杂的问题，必须综合考虑2009年即将出台的各项政策，以及结合海量的消费者普查的基础上方可得出结论，我们只有等待让事实来说话。（黎振伟）